专业外资公司拥有或经营的服务式公寓拥有供不应求的市场氛围和较高的租金回报，近几年来，极力仿效服式公寓的项目“一哄而上”，从市中心到城郊结合处再到郊县，从开发企业到个人“包租婆”，可谓三六九等应有尽有。但并不是所有的效仿都能有相似的结果，对于服务式公寓，如果不能领会其成功秘诀中的精髓，是无法如愿获得高额回报的。

　　本地化酒店公寓的一惯用途

　　烂尾楼的救命草

　　上世纪末的亚洲金融风暴，为上海留下了众多形如“骷髅”的烂尾楼，这些项目往往在搁置１０年以后再次动工。而在住宅房型、小区设施等都有了飞跃改进的今天，如何让人们接受这些１０年前的设计？于是在看了香港等地方服务式公寓的成功以后，以“小户型酒店式公寓”、“公寓式酒店”等冠名项目层出不穷：如果土地性质是商业的，就把“酒店”二字放在后面，如果土地性质是住宅的，则把“公寓”放后面，但总的来说都是在竭力效仿服务式公寓。

　　位于火车站附近恒丰路上某大厦就是这样一个项目。该项目烂尾了若干年以后，被包装成“ＳＯＨＯ”来进行销售，据称可以商住两用。当时开发商在通过各种数据表明这个项目未来的出租行情十分看好后，还表示购房人可以自己使用或自己寻找租客，也可以委托物业管理公司进行挂牌出租。事实上，这是一个房型非常糟糕的项目，每间建筑面积只有几十平方米，和宾馆标房的格局相似：进门一侧隔成卫生间；剩下的过道兼做“厨房”之用，配有橱柜、水槽和电磁炉；再往里就是一个长方形的房间，但是被一堵半人高的磨砂玻璃隔成两部分，外侧部分可放置一张双人沙发、一张茶几和一个电视柜，里侧空间可放床和衣柜。开发商还表示，物业公司可为居住者提供有偿家政服务。而最关键的一点，开发商还承诺了税后６％的投资回报率。因此，当时该盘在推出后不久就销售一空。近日，记者再次来到这个项目，原来被装修得五颜六色、十分具有现代感的过道四壁已经污损，居住者也大多是薪资不高的小公司员工。附近一位中介告诉记者，目前这个项目的出租率在５０％左右，租金也只在人民币１２００元／月上下，和周边的住宅差不多，该中介还表示：“现在租金由开发商撑着呢，如果５年包租年限到期后，小业主根本拿不到６％的回报。”


　　商住用房的快售诱饵

　　怎样才能把房子卖得又快价格又高？在过去的两年中，上海出现了不少“售后包租”的项目。除了刚刚提到的一些烂尾续建项目以外，还有一部分是开发商想把房价抬得“神不知鬼不觉”。位于临平路、欧阳路的“富杰大厦”就是一例。

　　２００５年初，当周边房价在１５０００至１８０００元／平方米的时候，富杰大厦推出了单价高达２７０００元的“产权式酒店”，即“产权买给你，日后酒店我来经营”，伴随着高房价的是“每年８％，包租１２．５年”的诱人承诺。当时就有业内人士一针见血地分析：这是在用所谓的高回报率掩盖真正的高房价，否则开发商完全可以少承诺几年包租年限，而把日后要返还给业主的租金先期抵做房款！这个分析无疑是正确的，时隔一年多，这个酒店尚未正式经营。照理，楼市的跌宕暂时还影响不到酒店的入住行情，更何况该项目的现场留守人员一再声称内部已经全部装修完毕，家具都已一一到位。


　　大小二房东的食租道具

　　由新长宁集团开发建设的“园林天下”（又名“兆丰嘉园”），因两幢３０层高层大厦形态高档，且紧邻中山公园，可称当地目前的地标性公寓大厦。２００２年正式开盘销售之前，临长宁路的一幢被一神秘港客整体购入。２００５年８月，该幢大厦变身“园景公寓”，房东开出了数倍于周边高层住宅同类租屋的租金放盘收租。上海最大的“食租”房东由此诞生。

　　应该说这是一个成功的“食租客”：据透露，２００２年末，该房东买整栋物业的均价为７５００元／平方米左右，而目前这里的单价行情已经涨到了２００００元／平方米以上；租金方面，由于绝佳的地理位置，租赁行情一直不错，其２房租金一般在１８００美元／月以上；３房更可高达３１００美元／月以上。一边坐享房价的飙升，一边按周期收取着高额租金，此“食租客”的经营算得上成功。但是，一位港资代理公司的负责人却心痛地告诉记者：“这个楼，很浪费。”他所说的浪费，是“园景公寓”并没有把它的价值完全体现出来，“现在这个楼是通过在中介挂牌零散地出租，而内部服务也仅仅是物业管理而已。但如果这个房东引进一个服务式公寓的管理品牌，就像浦东的新梅联合广场引进万豪酒店的管理品牌一样，其租金水平最起码会有３０％的大幅度提高，而且，品质也会和现在完全不一样。”